В соответствии с частью 1 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации” (ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В соответствии с частью 2 статьи 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом. При этом при продаже указанной доли, должны быть соблюдены правила, установленные статьей 250 ГК РФ, а именно: при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Для соблюдения этой нормы продавец обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае письменного отказа остальными участниками долевой собственности от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру регулируется нормами параграфа 7 главы 30 ГК РФ – так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.
Для того чтобы договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру считался заключенным, он должен содержать существенные условия:
– предмет договора – нужно точно указать размер отчуждаемой доли;
– цена договора – цена не может быть ниже той, которая указывалась в извещении для остальных собственников; дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов – наличный или безналичный, срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора;
– перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования продаваемым жилым помещением (часть 1 статьи 558 ГК РФ).
Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество определены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон о регистрации).
Так, в отличие от договора купли-продажи целого объекта недвижимости, в соответствии с частью 1 статьи 42 Закона о регистрации, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, подлежат нотариальному удостоверению (за исключением случаев, предусмотренных законодательством).
Существует еще одно условие при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Так, в соответствии с частью 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, а обладатель доли в праве общей собственности на жилое помещение не вправе совершать действия, влекущие разделение этой доли в праве общей собственности, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными.
Как отмечает руководитель Управления Алексей Сарыгин: «Если соблюдать все правила и внимательно относиться к оформлению документов, то проблем с продажей доли в праве общей долевой собственности на квартиру возникнуть не должно. В свою очередь, несоблюдение норм закона при продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру может иметь негативные последствия, вплоть до отмены совершенной сделки».
Материал подготовлен Управлением Росреестра
по Владимирской области
Контакты для СМИ
Управление Росреестра по Владимирской области
г. Владимир, ул. Офицерская, д. 33-а
Отдел организации, мониторинга и контроля
(4922) 45-08-29
(4922) 45-08-26
